Genel
Birden fazla bloktan oluşan
apartmanlarda masraflar nasıl karşılanacaktır?
Eğer
apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri
farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey
farkettirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir
onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri
tarafından ortak olarak karşılanır.
Ancak birçok durumda bu anlşmazlılara sebebiyet verir.
Bu gibi durumların önüne geçilmesi için, sadece bir blok
tarafından kullanılan yani ortak kullanılmayan
bölümlerin masraflarına kimlerin katılıp katılmayacağı
hususu önceden belirlenip yönetim planında hüküm altına
alınmalıdır.
|
| |
Apartmanda kat maliki diğer
daireleri rahatsız ediyorsa ne yapılabilir?
Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir.
Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise evsahibinin mutlaka
olaydan haberdar edilmesi ve uyarılması gerekmektedir.
Uyarılar sonuç vermediği taktirde kişi veya kişilerin
yaptıkları ver taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu
durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire
sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi
olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine
başvurabilirsiniz.
Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali
oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti
Kanunu'nun 25. Maddesi uyarınca rahatsızlık veren
dairenin diğer daireler tarafından birleşilerek rayiç
bedel üzerinden satın alınması da mümkündür.
|
| |
Apartmandaki boş kapıcı dairesi
kiraya verilebilir mi?
Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin
maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili
bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy
birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin
oyunun alınması şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun
oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi
mümkündür.
|
| |
Yönetim kaç kişiden oluşur?
Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı ile belirlenir.
İki ihtimal vardır; ya yönetici adı altında bir kişi, ya
da yönetim kurulu adı altında 3 kişi seçilir.
|
| |
Çevre temizlik vergisi, çöp vergisi
nasıl yatırılabilir?
Eskiden posta havalesi ile de ödeme yapılabilirken artık
hemen hemen tüm belediyeler bu amaçla bir banka hesabı
açıyorlar. Devamlı ikamet etmediğiniz mülkünüzün
vergilerini ödemek için belediyeden bu hesap
numaralarını öğrenmeniz ve banka havalesi yolu ile
göndermeniz yeterlidir.
|
| |
Bağımsız bölümler arasında apartman
giderleri nasıl bölüştürülür?
Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl
bölüştürüleceği yönetim planından araştırılır. Açık bir
hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa kapıcı,
bahçıvan, bekçi, kaloriferci ücretleri eşit
bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre
bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları
farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayiç değerler
üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3,
4 ve 5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir.
Buna rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir.
Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı
verilmesi kanuna uygun olur.
|
| |
Yakıt parası kalorifer dilimi
esasına göre alınabilir mi?
Yakıt
parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir, ancak
bunun doğru ya da en adil yol olduğunu söylemek doğru
olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin
eşit ısınabilmelerini sağlamak amacıyla kalorifer
dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla arsa payı oranına göre
paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler
radyatörlerine proje dışı dilim ilave ettirmişler ise
bunların tespit edilmesi ve söktürülmesi gerekir.
|
| |
Eşe yapılan satışta şuf'a hakkı
kullanılabilir mi?
Ortak
mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına
veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi
yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaç ya da
bağış düşüncesi varsa şuf'a hakkı kullanılamaz.
Davalının bu şekildeki savunması, her türlü delille
ispatı mümkün olduğundan araştırılmalıdır.
|
| |
Evsahibi kiracısının halen ikamet
ettiği daireye ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliyesini
isteyebilir mi?
6570
sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması
yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir
merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan
davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez.
Kiralayanın halen oturduğu ev, büyüklük ya da konfor
bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava
edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.
|
| |
Apartman yönetim planında depolu
dükkan olarak görünen bölüm farklı bir amaçla
kullanılabilir mi?
Kat
malikleri, gerek bağımsız bölümleri gerek eklentilerini
kullanırken, birbirlerini rahatsız etmemek,
birbirlerinin hakkını çiğnememek ve yönetim planına
uymak zorunda olduklarından, örneğin tapuda depolu
dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca ve benzeri
tesisleri bulunmadığından, ve bunlar olmadığı taktirde
doğan rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden, pasta
imalathanesi veya fırın olarak çalıştırılması ve benzeri
faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak
değerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir.
|
| |
Kiranın yüksekliği tahliye nedeni
olabilir mi?
Kira
parasının, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı
derecede yüksek olması, "akdin icrasını tahammül edilmez
hale getiren sebepler" arasında saylamadığından;
sözleşmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği
gibi, sözleşmenin sona ermesinden önce de, bedele
ilişkin hükümlerin, günün koşullarına göre
değiştirilmesi görevli mahkemeden istenebileceğinden,
kira bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleşmenin feshi
davası açılamaz. Ancak ilk sözleşmenin süresi sone
ermişse veya uzun süreli sözleşmede "uyarlama davası"
açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek
ise, sözleşmenin feshi mümkündür.
|
| |
Kiralayan dışında bir kişinin
çektiği temerrüt ihtarı tahliye nedeni midir?
Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir
kişiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye
kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın
çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.
|
| |
Kira tespiti nasıl yapılmalıdır?
Yeni
dönem kira parasını taraflar, bir anlaşma yaparak
saptayamadıkları taktirde, davacı kira parasının
tespitini mahkemeden isteyebilir. Mahkemece yapılacak
iş, mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin serbestçe
kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap
edilmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak, hak
ve nesafete uygun bir kira parası taktir edilmelidir.
|
| |
Arsa payına itiraz edilebilir mi?
Evet,
edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız
bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına
karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için
dava açma hakkı vardır.
|
| |
Bahçe tek bir kat maliki
tarafından kullanılabilir mi?
Bahçe
normal şartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür.
Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın
arka bahçasi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece
katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle
durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın
arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından
kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü
yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa
bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme
tahsis edilebilir.
|
| |
Apartmanın bahçesi otopark haline
getirilebilir mi?
Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark
haline getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri
ittifakla karar verirlerse mümkün olabilir.
|
| |
Çekme kat imar affına girebilir
mi?
Kat
mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı
yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin
bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş
bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu nitelikleriden
uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için
hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata
çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.
|
| |
Evde evcil hayvan beslenebilir mi?
Yönetim planında aksi belirtilmediği taktirde evcil
hayvan beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil
hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile
belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.)
hiçbir şartla beslenemez.
|
| |
Pencere kapı haline getirilebilir
mi?
Her
ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere
kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde
ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile
değiştirilemez.
|
| |
Çekme kat izni alındığında
kalorifer dilimi eklenebilir mi?
Evet,
çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi
eklenmesinin kabul edilmesini de kapsar.
|
| |
Daire içi duvarlar yıkılarak iki
oda birleştirilebilir mi?
Evet,
daha rahat kullanım amacıyla daire içi duvarlar
kaldırılabilir.
|
| |
Boş duran daire için asansör tamir
parası verilir mi?
Evet
verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip
verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı
gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm
olabilir.
|
| |
Soğuk hava deposu için kalorifer
parası ödenir mi?
Şayet
söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak
gösterilmiyorsa, bölüm sahibi kalorifer giderlerine
katılmak zorundadır.
|
| |
Kiracı
Kiracı yönetici olabilir mi?
Kat
Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici bağımsız bölüm
maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ve arsa
payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına,
yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından
seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici olamaz. Eğer
böyle bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan dışarıdan
birinin yönetici olmasına bir engel yoktur. Böyle bir
hüküm konulduğu taktirde sadece kat malikleri
yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki
olmayan birisi yöneticilik yapamaz. Unutulmaması gereken
kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına
katılamaz.
|
| |
Süresi bitmeden kira sözleşmesi
fesh edilebilir mi?
Feshin haklı nedenleri bulunması durumunda kiralayan
feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler atık su
sisteminin hatalı inşası sonucu kanalizasyon taşması,
binanın çok rutubetli olması veya ısınamaması gibi evin
içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler olarak
özetlenebilir.
|
| |
Bankaya yatırılan kira bedelinin
makbuzu geçerli bir kanıt olabilir mi?
Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan
makbuzlar, ancak 'Kira Bedeli' olarak yatırıldığına
ilişkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir.
Aksi takdirde, emlak sahibinin hesabına yatan borç
olarak değerlendirilir.
|
| |
Evsahibi kiraya hangi oranda zam
yapabilir?
Temyiz mahkemesi kararına göre oran %65’tir. Ancak
mukavelenin sona ermesinin ardından evsahibi daha yüksek
bir oranda artırıma gidilmesini isteyebilir, taraflar
arası anlaşma sağlanmadığı taktirde mahkemeye verebilir.
Ev sahibinin açtığı dava kira tespit davasıdır. Kira
bedelinin belirlenmesi için mahkeme tarafından
görevlendirilen bilirkişi muhitte incelemelerde bulunur,
rayiç kira bedelini tespit eder ve mahkemeye bildirir.
Bilirkişi raporuna istinaden mahkemenin %65 üzerinde
kira artırımına karar vermesi mümkündür.
|
| |
Emlak Sahipleri
Taşınan kiracıya ait giderler
evsahibi tarafından ödenmeli midir?
Kiracı apartmanda ikamet ettiği süre içerisinde apartman
giderlerini ödememiş ve ardından taşınmış ise, yönetici
bu giderleri bağımsız bölüm malikinden isteyebilir.
Hatta kiracı taşınmamış olsa dahi eğer yönetici
kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa,
tahsilat için evsahibine başvurabilir. Bağımsız bölüm
maliki parayı ödedikten sonra kiracısı ile hesaplaşır,
yani ona rücu eder. Bu gibi durumların önüne geçmek
amacıyla genellikle kiracıdan teminat (deposito) talep
edilmektedir. Ödemelerden dolayı asıl sorumlu malik
olup, kiracı kira borcu kadarından sorumlu olur.
|
| |
Evinizde oturan birinci dereceden
akrabanızdan kira alınabilir mi?
Birinci dereceden akrabanızdan kira alınabilir. Tabii
çeşitli özel durumlar söz konusu olabilir. Örnek vermek
gerekirse, 3 kardeşten biri anne ve babasıyla beraber
yaşar. Ebeveynler öldükten sonra bu kardeş evden çıkmak
istemez ise diğer kardeşler ondan evin getirebileceği
kiradan paylarına düşeni talep edebilirler.
|
| |
Satın aldığınız emlakta kiracı
varsa ne yapılabilir?
Bir
gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen,
kendisi ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak
kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren
bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek,
iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası
açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi
ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini
de devralmış olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin sonunda
ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu
sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden
kiracıyı mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre
tanımış ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için
dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için
meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulu satın aldığı
tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir
ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı
olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini
bildirmesi gerekir.
|
| |
Kiracınız kendine ait evi olmasına
rağmen, başka bir evde oturuyorsa, evinizden hangi
şartlarla tahliye edebilirsiniz?
Aynı
belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli
bir evi bulunması tahliye nedenidir. Ancak kiracının bu
konutunun kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun
bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi, kiracının
sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.
|
| |
Susma ile yenilenen hasılat kirası
nasıl sona erdirilir?
Kira
sözleşmesi sona ermesine karşın, mülk sahibi kiracının
kalmasına ses çıkarmadığına ve bitiş tarihini izleyen
bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira
sözleşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt
koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak
yenilenmiş sayılır. Ancak bu yenileme ile kira
sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş
olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasılat kirası
sözleşmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar
Kanunu'nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş
tarihinin altı ay öncesinde, "kira sözleşmesinin sona
erdirileceğinin" ihbar edilmesi gerekir.
|
| |